上海写字楼市场分化加剧 超甲级办公楼前景看涨

2026年上半年，上海写字楼市场显示出明显的结构性回暖，供需持续修复，市场活跃度稳步提升。根据多家研究机构的数据，写字楼净吸纳量同比大幅增长83%，大宗不动产成交总额同比攀升47%。仲量联行的市场白皮书指出，超甲级办公楼在市场复苏中扮演了核心支撑角色，年内近七成项目租金企稳或上涨。

根据世邦魏理仕的数据，2026年上半年上海写字楼市场迎来8个新项目，整体新增办公供应约73.3万平米。需求方面，写字楼净吸纳量达31.6万平米，已追平去年全年八成水平。金融、专业服务和TMT三大核心行业是租赁需求的主要支柱，其中金融业占比16%，专业服务业占比15.7%，TMT行业占比14.5%。

在大宗不动产交易方面，上海市场活跃度回升，上半年共成交35宗，合计233亿元，同比增加47%。办公及研发办公物业仍是市场核心品类，成交额高达134.9亿元，占总成交额的58.4%。

尽管整体市场量能修复，但受新增办公物业入市和存量市场竞争加剧影响，2026年上半年上海全市写字楼租金水平小幅承压，报价较2025年年底下降1.7%，至237.2元/月/平米。仲量联行指出，超甲级办公楼在租金溢价和空置率上均表现出稳固优势，成为市场修复的核心引擎。

仲量联行的“3+5”评价体系强调了超甲级办公楼的稀缺性，预计未来五年租金年均复合增长率将达6%。目前上海甲级写字楼存量约1900万平米，其中10%-15%可被认为是超甲级办公楼。供需结构的长期失衡是超甲级办公楼逆势走强的重要原因。

从土地供应角度看，上海中环以内核心城区优质办公用地进入收缩周期，新增土地投放力度持续减弱。仲量联行预测，超甲级办公楼的空置率将进一步下降，而普通甲级办公楼在短期内仍面临新增供应压力。

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